Свыше 850 тыс. кв.м жилой недвижимости ввели в границах бывших промышленных зон в Москве с начала года, сообщила пресс-служба столичного департамента градостроительной политики (ДГП).

"Более половины от введенной площади недвижимости занимает жилье — 851 тыс. кв.м", — рассказал руководитель ДГП Сергей Лёвкин.

По его словам, всего с начала года на месте бывших промзон ввели более 1,6 млн "квадратов" недвижимости. Помимо жилья, там строят объекты социальной и коммерческой инфраструктуры.

Лёвкин добавил, что всего с 2011 года на месте бывших столичных промзон появилось 1 138 объектов капитального строительства общей площадью 37,5 млн кв.м, из которых 15,7 млн кв.м – жилье.

Уточняется, что сейчас разрабатывают более 150 проектов развития бывших промзон и неэффективно используемых территорий.

Число регистраций ипотечных сделок в Москве в феврале выросло почти на 40%, сообщила пресс-служба столичного управления Росреестра.

"В феврале 2023 года на первичном и вторичном рынках недвижимости столичным Росреестром зарегистрирован 9 781 договор ипотечного жилищного кредитования, что в 1,4 раза или на 38,3% выше показателя января текущего года (7 071)", — говорится в сообщении.

Так, за январь и февраль оформили более 16,8 тыс. ипотек на покупку первичного и вторичного жилья. За аналогичный период прошлого года число сделок упало на 12,2%.

По словам руководителя управления Игоря Майданова, по сравнению с февралем 2022 года нынешний показатель упал всего на 9,7%.

Уточняется, что объем льготных ипотек в Москве за февраль достиг 22,3 млрд рублей. Это 24,9% от объема льготной ипотеки в России.

Совет директоров Банка России на заседании принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 7,5% годовых.

Большинство аналитиков ждали именно такого решения регулятора.

"Текущие темпы прироста цен остаются умеренными, в том числе в части устойчивых компонентов. Инфляционные ожидания населения существенно снизились, но сохраняются на повышенном уровне, как и ценовые ожидания предприятий. Оперативные данные указывают на продолжающееся восстановление деловой и потребительской активности. Ускорение исполнения бюджетных расходов, ухудшение условий внешней торговли и состояние рынка труда по-прежнему формируют проинфляционные риски. В целом баланс рисков для инфляции существенно не изменился с предыдущего заседания Совета директоров Банка России", — говорится в сообщении ЦБ.

Как отмечается, дальнейшие решения по ключевой ставке Банк России будет принимать с учетом фактической и ожидаемой динамики инфляции относительно цели, процесса структурной переcтройки экономики, а также оценивая риски со стороны внутренних и внешних условий и реакции на них финансовых рынков. При усилении проинфляционных рисков ЦБ будет оценивать целесообразность повышения ключевой ставки на ближайших заседаниях.

По прогнозу Банка России, с учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция составит 5-7% в 2023 году и вернется к 4% в 2024 году.

По итогам предыдущего заседания 10 февраля ЦБ давал рынку такой же "ястребиный" сигнал о будущей направленности денежно-кредитной политики (ДКП), отметив, что при усилении проинфляционных рисков будет оценивать целесообразность повышения ключевой ставки на ближайших заседаниях. Тогда регулятор повысил прогноз по средней ключевой ставке на 2023 год с 6,5-8,5% до 7-9%, на 2024 год — с 6-7% до 6,5-7,5%.

Ключевая ставка составляет 7,5% с 19 сентября 2022 года и не меняется по итогам уже четырех заседаний ЦБ. Резкий рост ставки в прошлом году (с 9,5 до 20%) произошел в конце февраля. Затем последовательно ставка снижалась: с 11 апреля до 17%, с 4 мая до 14%, с 27 мая до 11%, с 14 июня до 9,5%, с 25 июля до 8%, с 19 сентября до 7,5%.

Следующее заседание Совета директоров ЦБ, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, намечено на 28 апреля. Оно будет сопровождаться среднесрочным прогнозом. Дальнейшие заседания по ставке пройдут 9 июня, 21 июля, 15 сентября, 27 октября, 15 декабря.

Если у вас есть квартира, но вы в ней не живете, то можно сделать ее источником пассивного дохода. Ее можно сдавать, как постоянно, так и посуточно. Но одно дело, когда собственник проживает в том же городе. И совершенно другое, когда недвижимость расположена далеко.

Удаленная сдача проблематична. Если вы живете в другом регионе или стране, контролировать ситуацию сложно. Приехать по первому зову не получится, да и такие поездки приводят к лишним финансовым тратам. Но если вы хотите сдавать квартиру, нужно будет подписать договор с квартиросъемщиком, следить за состоянием жилья, решать возникающие проблемы.

Многие боятся возникающих проблем и не хотят брать на себя дополнительные обязанности и отказываются от идеи сдачи жилья вовсе. Но и это не лучшее решение.

Причин для этого несколько:

• вам все равно придется нести некоторые расходы. От коммунальных платежей никто не освобождает, налоги также остаются в зоне вашей ответственности;
• во время вашего отсутствия никто не приглядывает за квадратными метрами. Вас могут залить, что-то может выйти из строя, прорваться, сломаться. Жильцы же будут решать текущие проблемы и поддерживать нормальное состояние помещения;
• пока в квартире никого нет, она может вызвать интерес со стороны криминальных элементов. Возможны кражи, а иногда самовольное заселение. Бывают и такие случаи, что преступники ломают замок, вставляют свой и сдают комнаты нелегалам.

Таким образом, получается, что пускать все на самотек не стоит. Это может стать не только причиной лишних материальных вложений, но и неожиданных проблем. Поэтому нужно понять, как оформить аренду удаленно.

Действуем через посредника

Итак, если вы живете далеко, логично передать вопрос управления в другие руки. Для этого нужен некий посредник, который будет действовать от вашего лица. На человека, которому вы доверите эти функции, нужно будет оформить доверенность. Это может быть не только близкий друг или родственник, взять на себя эти функции может юрист или риелтор.

В документе нужно четко прописать, какими конкретно полномочиями обладает выбранное лицо. Обычно это поиск арендаторов, подписание договора с ними от вашего имени, контроль состояния жилья, взимание платы и т.д.

Это рабочий вариант. Где бы ни находился собственник, он может получать пассивный доход со сдачи в аренду недвижимости. Достоинства такого решения понятны: состояние имущества будет контролироваться, вы будете получать деньги, не придется оплачивать счета лично.

Но у каждой монеты есть и обратная сторона. Проблема в честности посредника. Собственник не может лично увидеть, что происходит, каких людей поселил посредник на жилплощадь. Дистанционно полный контроль невозможен, поэтому важно довериться правильному человеку. Кроме этого, даже полное доверие не гарантирует отсутствие проблем, поэтому участие собственника неизбежно. К примеру, вы можете сами вести переговоры с квартиросъемщиками. Современные технологии видеосвязи это позволяют. Skype или WhatsApp могут быть полезны. Также можно просить у квартирантов фото или видео отчеты. Чеки на оплату коммуналки они также могут отправлять вам. Можно и самостоятельно оплачивать счета через интернет, тогда никаких долгов за коммунальные услуги не появится.

Еще один момент – отсутствие доверия со стороны арендатора. Когда он увидит, что договор будет подписан не с собственником, а с доверенным лицом, он может отказаться от сделки. И это объяснимо. Отозвать доверенность несложно, при этом если подписать соглашение после отзыва, оно откажется недействительным. Поэтому можно отказаться в ситуации, когда ты заключил договор, заплатил задаток, но при этом оказался вне закона. Нередко мошенники работают по этой схеме, подделывая доверенность и сдавая чужую жилплощадь. Эти сомнительные схемы приводят к недоверию со стороны арендаторов.

Посредники не всегда добросовестно относятся к контролю за состоянием квартиры. Это частая проблема не потому, что человек хочет вас обмануть, просто это не его собственность, поэтому он относится к ней спокойней, не всегда обращая внимания на проблемы.

В итоге владелец квартиры в один момент столкнется с понесенным ущербом. В этом случае придется подавать иск против посредника и выставлять ему счет на компенсацию стоимости ремонта.

Но здесь есть сложность: владельцу нужно будет доказать, что до того, как права управления имуществом были переданы стороннему лицу, оно находилось в другом состоянии. Это нужно будет решать в суде. Кроме того, через суд придется устанавливать долю ответственности каждого в сложившейся ситуации. Это может растянуться на долгий срок и повлечь за собой судебные издержки.

Еще один пункт: некоторые разногласия относительно того, может ли доверенность выступать основным документом назначения ответственности доверенному лицу за квартиру. Иногда в суде принимается решение, что на основании этого соглашения между посредником и владельцем жилплощади можно построить взаимоотношения. Также в судебной практике есть случаи, когда утверждается, что для построения отношений требуется заключение договора управления квартирой. Если его нет, суд не сможет принять положительное решение в сторону собственника, поэтому возмещать ущерб никто не будет.

С учетом описанного собственники осознают, что работать через посредника удаленно выгодное решение, но рискованное. Поэтому чтобы человек действовал от вашего имени, нужно оформить доверенность, но одного этого документа недостаточно. Эксперты советуют добавить ещё один – договор управления. Его правильное оформление – ваша страховка рисков.

Что такое договор управления?

Документ подписывается с риэлторской компанией или частным агентом, они будут следить за жильем, искать арендаторов, подписывать с ними соглашения, брать плату за проживание. Также одним из пунктов договора может быть выполнение текущего ремонта, оплата услуг ЖКХ, генеральная уборка. Набор этих пунктов индивидуален.

Схема следующая:

• есть некий человек, собственник недвижимости. Сам он при этом постоянно проживает в другом городе или государстве. Соответственно, заниматься вопросами аренды ему неудобно;
• один раз он приезжает для того, чтобы оформить отношения с доверенным лицом. Если у посредника будет доверенность с правом подписания договора, этого будет достаточно, чтобы оформить документ в отсутствии собственника;
• доверенность оформляется в любом случае, так как дальше доверенному лицу придется подписывать соглашения от имени владельца;
• в договоре должны быть четко прописаны условия сотрудничества, права и обязанности взаимодействующих сторон. Только при заключении соглашения у риелтора появляется право искать жильцов, подписывать с ними документы сотрудничества, проверять квартиру, снимать показания счетчиков и т.д. Также, согласно этому договору, посредник может официально нанимать обслуживающие службы: клинеров (актуально при сдаче посуточно), сантехников, электриков и так далее;
• в договоре могут быть прописаны и условия проведения ремонта. Это встречается редко, но все же такую задачу также можно поставить перед агентом;
• доверенное лицо отслеживает поступление оплаты на счет собственника за проживание в его недвижимости. Часто переводами занимается именно этот человек, за свои услуги он удерживает определенный процент;
• риелтор следит за оплатой коммунальных услуг. В его задачи входит отсутствие задолженностей по платежам;
• обязательно застрахуйте квартиру и имущество от порчи и повреждений (благо программ страхования сейчас предлагается множество).

Эти нюансы должны быть прописаны в договоре. Там можно указать, с какой частотой будут поступать деньги на счет, как агент может контролировать квартиросъемщиков, как будет отчитываться перед хозяином жилой площади и другие нюансы. Важно предусмотреть основные пункты, чтобы потом не возникало противоречий.

Договор управления. Какие нюансы стоит учесть?

Соглашение о доверительном управлении – документ, который позволяет удаленно управлять делами из другого города. Но чтобы он работал, нужно правильно его составить. Основное правило – полное соответствие законодательству. Чтобы не нарушать никаких законов, а также избежать дальнейших проблем, нужно обратиться за помощью к юристу. Это гарантирует защиту ваших интересов.

Второй пункт – заверение договора у нотариуса. Если вдруг возникнет спорная ситуация, в этом случае больше шансов разрешить спор. Далее – регистрация в Росреестре. Чтобы обратиться в ведомство, нужно составить акт приема-передачи квартиры. После этого у вас на руках будет документальное подтверждение состояния жилья на момент его передачи посреднику. В этом случае, если жилплощади будет нанесен урон, доказать этот факт, а также возместить ущерб будет просто.

Наличие договора не отменяет необходимость составления доверенности. То есть потребуются оба этих документа. Без доверенности посредник не сможет подписать соглашения с будущими жильцами, а также не сможет выполнять другие функции, связанные с недвижимостью.

Оплата налогов

Если владелец проживает на территории РФ, то в плане налогов для него ничего не меняется, для нерезидентов НДФЛ выше, но отчисления все равно будут направлены в пользу государства. Итак, получение дохода с недвижимости влечет за собой обязанность платить налог. Чтобы оптимизировать налогообложение, можно пойти двумя путями:

• оформить ИП. В этом случае можно платить или 6% от оборота, или же 15%, но уже от чистой прибыли. Во втором случае из доходов вы можете вычесть такие расходы, как квартплата, текущий ремонт, капитальный ремонт и даже услуги клининговых компаний. Если выбрать первый вариант, то платить придется со всего совокупного дохода. То есть все деньги, которые будете получать от квартиросъемщиков, будут поступать на расчетный счет, налоговая будет оценивать доходы по состоянию этого счета;
• оформить самозанятость. В этом случае доход будете указывать сами. Налоги платятся в объеме 4%, если деньги поступают от физических лиц, и 6% в случае поступления прибыли от юридических лиц. В случае с самозанятостью нельзя иметь наемных работников.

Внимание! В расходы не удастся записать плату за услуги посредника.

Как удаленно контролировать жилплощадь?

Жить далеко от своей недвижимости и заставить ее работать на вас – идея привлекательная. Для того, чтобы получать деньги, собственник ничего, по сути, не делает. Но опасность, что с жилплощадью что-то произойдет остается. Мелкие кражи, испорченный ремонт, сломанная бытовая техника или мебель, конфликты с соседями – эти моменты решить на расстоянии не получится. Чтобы их избежать, нужно постоянно держать ситуацию под контролем. Для этого следует выполнить несколько действий:

• нанять посредника, который будет работать от вашего лица;
• заключить с ним договор управления, в котором детально прописать обязанности сторон, чтобы застраховать себя от неприятных неожиданностей;
• самостоятельно проводить собеседования с жильцами по видеосвязи;
• застраховать имущество и квартиру от нанесения повреждений и ущерба;
• получение страховой суммы, которая будет служить буфером для погашения расходов в случае причинения ущерба. Если сумма страховки останется у собственника, она будет считаться доходом и будет облагаться налогом;
• установить камеры видеонаблюдения в подъезде, чтобы контролировать, кто приходит в ваше жилье;
• видео и фотоотчеты, которые могут высылать вам квартиранты;
• отчеты о погашении коммунальных платежей, сохранение платежных документов;
• составление акта сдачи-приемки, который позволит задокументировать состояние недвижимости на момент передачи посреднику;
• составление договора найма жилья с подробным описанием ответственности сторон;
• поддержания связи с другими жильцами подъезда.

Дистанционно предоставлять услуги аренды возможно. Делегирование полномочий – реальная задача, если найти хорошего посредника. Но расслабиться вряд ли получится. Контроль за ситуацией необходим. А также необходимо грамотное составление документов, которое обезопасит вас в случае непредвиденных обстоятельств.

Стоит понимать, что слишком жесткий контроль может напугать квартиросъемщиков. Фотосъемка и видеосъемка – не самые приятные моменты, которые могут не понравиться людям. Поэтому при составлении договора необходимо эти пункты обговаривать заранее. Нужно сразу подготовиться к тому, что не все согласятся на такие условия, некоторые откажутся от съема недвижимости.

Вывод такой: чтобы сдавать недвижимость издалека, нужно изучить законодательство, правильно составить договор и найти человека, которому можно доверять в профессиональном плане.

Сезонность играет большую роль во многих сферах жизни. Однозначно влияет она и на рынок недвижимости. Если это учитывать, можно приобрести жилье выгодно. Когда лучше покупать квартиру, а когда продавать?

Сезонность цены – следствие активности на рынке. Весной и осенью наблюдается рост, а летом и зимой, особенно после нового года, спад. Лучшим для совершения сделок считается деловой сезон, который длится с сентября по май. Внутри него наиболее удачным временем считаются весна и осень. В этот момент жилье продается и покупается интенсивней.

Рост и спад активности в течение года

Рассмотрим интенсивность продаж недвижимости в течение года. С 1 по 20 января на рынке наступает тишина. Продавцы не выставляют новые объекты, покупатели не ищут жилье. Всему виной новогодние праздники, в которые многие устраивают себе небольшой отпуск, уезжают из города. Кроме того, денежные средства направляются на организацию торжества, покупку подарков. Иногда в этот период некоторые агентства недвижимости в полном составе уходят в отпуск.

Ближе к концу месяца появляются новые предложения, вместе с этим растет и спрос. Цены при этом остаются высокими. Причина в том, что они еще не успевают опуститься после предновогодней суеты. В ситуации, когда предложение ограничено, это оправданно. Рынок прощупывает направление на новый сезон, определяет тенденции.

Так как покупательская способность в начале года невысока, то самым популярным видом недвижимости становятся недорогие объекты, которые относятся к классу эконом. Ближе к началу весны спрос начинает расти, превышая предложение, что становится стимулом для подорожания.

К середине весны предложений становится все больше, и цена при этом не спешит падать. Она идет вверх примерно до середины апреля. Так как лето – самая активная пора для ремонта, покупатели весной готовы брать квартиры без отделки.

Май – пик по количеству сделок по улучшению жилищных условий и расширению. В это время семьи с детьми нацелены на то, чтобы начать решать проблемы, связанные с покупкой и продажей недвижимости, чтобы до начала следующего учебного года закрыть вопрос с квартирой.

До начала лета включается спрос на элитную недвижимость. Его поймать тяжелее всего, так как в праздники, каникулы или сезон отпусков он отсутствует вовсе. Кроме периода конец апреля–начало сентября, жилье такого уровня продается еще с сентября по первую декаду декабря.

Если реализовать нужно объект бизнес-класса, нужно успеть до майских праздников, так как такие сделки стараются закрыть до длинных выходных. Покупатели из этого сегмента на майских праздниках часто отправляются в отпуск, поэтому закрывают до 1 числа все серьезные дела.

1-10 мая еще один период тишины на рынке. И покупатели, и продавцы открывают дачный сезон и жарят шашлык, они не заинтересованы в покупке или продаже. После майских многие пытаются наверстать упущенное, но ближе к концу месяца снова наблюдается спад. Он вызван тем, что многие продавцы и покупатели озабочены экзаменами детей, их поступлением в ВУЗ, выпускными и т.д.

В июне «детский вопрос» продолжает стоять остро. Кто-то поступает, кого-то нужно срочно отправить на отдых, кто-то едет на отдых вместе с детьми. В целом в этот период квартиры и другие объекты дешевеют. Причина в том, что никто не хочет тратить много времени на решение серьезных вопросов и оформление документов. Одни хотят быстрее продать, другие – быстрее купить. При этом продавцы готовы к торгу.

В июле спрос возрождается. Многие из тех, кто опасается роста стоимости в сентябре, стараются заключить сделку. Летом выгоднее идти на одновременную продажу старого и покупку нового объекта. Ждать конца лета не стоит, так как после возвращения из отпуска многие решают заняться сделками с недвижимостью, чтобы успеть до момента повышения стоимости. И как только начинает расти спрос, сделок становится больше, стоимость естественным образом начинает ползти вверх.

Несмотря на то, что квартиры и дома становятся дороже день ото дня, спрос не падает. Предложений становится больше. Активность сохраняется до середины декабря, когда ажиотаж из жилищного переходит в предновогодний. Цены достигают своего пика к концу октября и держатся почти месяц. Основная причина – и покупатели, и продавцы хотят завершить дела до новогодних праздников.

Описанное выше касается квартир, с загородными домами, дачами, участками картина несколько иная. Продавать их можно только тогда, когда земля не покрыта снегом. Как только на землю ложится снежный покров, оценить рельеф участка, особенности строительства на нем, подъезд к дому, состояние грунта и другие важные для загородного коттеджа факторы не удастся.

Есть общие тенденции на рынке, но запомните одно: ожидать предсказуемости от него не стоит, поэтому если нужно что-то срочно купить или продать, лучше это делать в тот момент, когда наступила такая потребность, а не ждать скидок, так как может сложиться противоположная ситуация.

Прогнозы на 2023 год

Последние два года рынок недвижимости постоянно шел вверх, стоимость росла, но в прошлом году тенденция изменилась. Что ждать от наступившего 2023? Стоит обратиться к прогнозам экспертов.

Среди главных факторов давление на рынок они выделяют:

• ключевую ставку Центробанка;
• обстановку в стране. Берутся в расчет и политические, и социальные аспекты;
• количество и качество предложений;
• спрос.

Экономисты предполагают, что в феврале Центральный банк поднимет ключевую ставку. Для россиян это будет означать подорожание ипотеки. По статистике, в Москве около 70% недвижимости приобретается с использованием заемных средств, поэтому рост ключевой ставки может вызвать падение спроса.

Статистические данные об использовании ипотечных средств объясняют и второй фактор давления на рынок. Понятно, что для того, чтобы взять деньги у банка, человек должен быть уверен в доходе и стабильности работы на несколько лет вперед. Поэтому при нестабильной социальной или политической обстановке объем займов резко падает.

Естественно выглядела бы ситуация, когда сокращение спроса уронит и цены на недвижимость. Но стоимость будет поддерживаться за счет сокращения предложений. В основном это касается новостроек, сегодня застройщики сокращают поток нового жилья на рынке, поэтому резкого падения цены быть не может.

Тем не менее тренд на снижение вероятен. Если никаких новых стабилизирующих рынок факторов не появится, стоимость будет постепенно сокращаться. Но процесс этот будет постепенным, не более процента в месяц.

Как подготовить недвижимость к продаже

Ни один риелтор не скажет, что станет последней каплей в решении клиента о покупке. Кому-то важно, чтобы в жилье не пришлось вкладывать дополнительные средства. Они выбирают квартиры с ремонтом. Другие, наоборот, хотят переделать все под себя. Для них гораздо важнее, чтобы стоимость была приемлемая, и остались деньги на ремонт.

Если вы надумали продавать жилье во вторичном фонде, спешить с обновлением отделки не стоит. Особенно когда такое мероприятие может дорого обойтись. Нужно, чтобы в помещении было чисто, приятно пахло, не было хлама.

Перед тем, как сделать фото, важно все убрать, а также по возможности вывезти из квартиры мебель и технику, которую вы в итоге собираетесь забрать. Если что-то оставляете, информацию стоит выложить в объявлении. Пятна от протечек на потолке лучше убрать. Обветшавшие обои заменить недорогими, но свежими. Чем приятнее будет выглядеть жилье, тем быстрее его купят.

Еще один важный момент подготовки – пакет документов. Если с вами можно быстро выйти на сделку, покупателю будет удобней. Чтобы быть более подкованным с юридической точки зрения, лучше оформлять сделку через агентство недвижимости, это позволит избежать большинства ошибок и получить советы и рекомендации по быстрой продаже.

Кроме классических способов приобретения недвижимости в новостройке или на вторичном рынке существует схема покупки квартиры на условиях аренды с правом выкупа после внесения всей суммы. Этот способ не получил широкого распространения, обычно, если не хватает средств, используют ипотечное кредитование.

Что такое аренда с правом выкупа

Изменение Центробанком ключевой ставки привело к снижению спроса на недвижимость. Особенно это сказалось на вторичном рынке. Есть хорошая альтернатива традиционной ипотеке – оформление договора аренды с правом выкупа. Основное отличие от лизинга заключается в том, что при лизинге имущество, сдаваемое в аренду, покупается арендодателем с целью продажи.

При аренде это не является распространённым явлением. Также в лизинге участвуют три стороны, а в аренде с выкупом – две. Владелец недвижимости и арендатор заключают договор аренды, в котором прописывают возможность в дальнейшем выкупить жильё.

В договоре оговариваются детали:

• первоначальный взнос, его размер колеблется от 10% до 40% от стоимости жилья;
• арендные платежи;
• выкупные взносы;
• срок договора на законодательном уровне не установлен, обычно не превышает 10–15 лет.

После того как арендатор выплатил всю сумму за квартиру с выкупом, жильё переходит в собственность арендатора. Если в период действия аренды одна из сторон решила выйти из сделки, владелец возвращает арендатору выплаченные деньги, вычтя арендную плату за прошедшее время.

Договор аренды квартиры с выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко. Его заключают в силу нестандартных ситуаций. Например, квартира дорогая, находится в неудобном месте, собственнику срочно потребовалась часть стоимости жилья. Он рискует продать квартиру дёшево, если после подписания договора стоимость недвижимости вырастет.

Этот вариант удобен для покупателя, для него аренда с выкупом – это возможность сразу въехать в квартиру, постепенно выплачивая её стоимость. Рискует и арендатор, так как владелец квартиры может расторгнуть договор аренды, продать её, подарить, использовать в качестве залога для оформления кредита или ипотеки. Существует риск наложения ареста на недвижимость.

Что можно купить по такому договору

По этой схеме продают объекты, которые трудно реализовать традиционным способом – старые квартиры, находящиеся в неудобном месте, на окраине города. Речь может идти об элитной недвижимости, которую трудно продать из-за ограниченной целевой аудитории.

Объектами сделки могут быть:

• квартиры;
• дома;
• дачи;
• земельные участки;
• оборудование, транспортные средства.

Арендодателем может быть собственник либо третье лицо, которому владелец передал это право.

Что нужно учесть при оформлении сделки

С правовой точки зрения такой договор является смешанным и включает нормы аренды квартиры (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации) и купли-продажи (ст. 609 ГК РФ). Чтобы договор аренды с правом последующего выкупа был признан заключенным, в нем необходимо предусмотреть размер арендной платы (за пользование жильем) и размер денежных средств, которые засчитываются сторонами договора как плата за выкуп. Также необходимо определить размер всей выкупной цены. При составлении договора необходимо продумать условия аренды, чтобы они были выгодны для обеих сторон.

Учтите следующие нюансы:

1. Важно, чтобы у арендатора в дальнейшем было приоритетное право на выкуп. Необходимо сразу же оговорить цену и сроки получения денежных средств.
2. Чтобы не возникло проблем, связанных с ценой недвижимости, нужно предусмотреть переоценку дома или квартиры в соответствии с рыночной стоимостью. В этом случае, если цены на недвижимость вырастут, владелец не потеряет деньги. Можно прописать в договоре ежемесячную переоценку с учётом инфляции.
3. В договоре должны отсутствовать формулировки, которые можно истолковать двояко.
4. Необходимо предусмотреть варианты действий, предпринимаемых в случае нарушения условий договора.

Если срок аренды превышает год, договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. Желательно застраховать квартиру с выкупом, условия страхования прописать в договоре. Можно выбрать один из двух порядков расчета. В первом случае распределить цену квартиры по ежемесячным платежам, во втором – установить ежемесячную арендную плату и отдельно цену выкупа помещения.

Расчеты рекомендуется проводить через банк, поскольку тогда надежно фиксируются размер и дата внесенных сумм. Если все-таки оплата производится наличными, прием денег необходимо оформлять распиской об их получении с указанием даты. Желательно предусмотреть размер обеспечительного платежа. Если арендатор не нанёс ущерба недвижимости, арендодатель обязуется вернуть обеспечительный платёж после перехода недвижимости арендатору.

Преимущества и недостатки

Наиболее распространёнными объектами аренды с правом выкупа являются квартиры и дома. Как и любая другая сделка, она имеет свои отрицательные и положительные стороны.

Преимущества выкупа арендуемого имущества:

1. Арендатор знает все характеристики квартиры, в том числе скрытые, ввиду длительного проживания. Имеет возможность выплачивать оговоренную сумму без процентов и посредников. Обладает приоритетным правом на приобретение имущества, если арендодатель захочет его продать, даже если в договоре не было пункта о возможности выкупа.
2. Арендодатель заключил с арендатором долгосрочные правовые отношения, это повышает уровень надёжности контрагента.
3. Не нужно тратить время и деньги на поиск покупателя, если возникла необходимость продать квартиру, а арендатор согласен её приобрести.
4. Условия договора достаточно гибкие, можно продать неликвидное жильё.
5. В некоторых случаях цена выкупа жёстко зафиксирована в договоре, её нельзя изменить в одностороннем порядке.
6. Срок договора согласовывается двумя сторонами.
7. Если арендатор передумал выкупать объект, арендодатель обязан вернуть платежи в счёт выкупной стоимости.
8. Общая сумма затрат меньше, чем при использовании ипотечного кредитования, проценты отсутствуют.
9. Арендатор пользуется недвижимостью сразу же после заключения договора.
10. Не нужно вносить первоначальный взнос.

Особенность договора заключается в том, что стороны находятся в равном положении, ни одна из них не имеет преимуществ, поэтому не может диктовать невыгодные варианты. Схема аренды квартиры с выкупом мало распространена на территории РФ, даже юристы плохо знакомы с подобной практикой. При возникновении судебных споров разбирательство может затянуться надолго.

К недостаткам можно отнести небольшой выбор квартир, не всегда они расположены в удобном месте. На время действия договора аренды арендатор не является собственником. Это основное отличие от ипотеки, при приобретении квартиры по ипотечному кредитованию он сразу становится полноправным владельцем, может зарегистрировать по месту проживания себя и своих родственников.

Оформление договора

Субъектом по такому соглашению могут выступать как физические, так и юридические лица. Сделка является смешанным договором, содержащим элементы аренды и купли-продажи. Чтобы правильно оформить договор, желательно обратиться к профессиональному юристу. Преамбула документа включает наименование разновидности сделки, место и дату заключения договора, имена и роли участников соглашения.

Содержание:

• В начальных пунктах документа приводят данные о предмете соглашения. Важно указать точные характеристики, чтобы впоследствии не возникло спорных ситуаций. В этом пункте необходимо описать жильё: кадастровый номер, площадь, точный адрес, количество и размер комнат, наличие коммуникаций, состояние ремонта, какая есть сантехника и т. д.

• В отдельном разделе прописывается информация о сумме арендных выплат, о порядке расчётов по договору. Деньги могут вноситься ежемесячно или ежеквартально до определённого числа. Раздел содержит информацию о порядке внесения, лучше вносить денежные суммы безналичным переводом на банковский счёт арендодателя.

• Обязанности сторон. Этот пункт оговаривает обязанность арендодателя передать квартиру в пользование арендатору в определённый срок после подписания соглашения в надлежащем состоянии, устранять последствия неблагоприятных ситуаций, произошедших не по вине арендатора, осуществлять капитальный ремонт. Арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату, содержать жильё в должном состоянии, использовать его по целевому назначению.

• В отдельном разделе предусматривается ответственность сторон. Здесь могут быть разные обстоятельства по взаимному согласию контрагентов, касающиеся неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по этому договору, нанесения ущерба, просрочки внесения арендной платы.

В заключительной части документа содержатся данные о порядке расторжения или продления договора, разрешения споров и форс-мажорных ситуаций. В конце договора стороны ставят свои подписи, сделка считается заключенной. Если срок сделки превышает 12 месяцев, необходима государственная регистрация. Договор может быть составлен в простой письменной форме, по желанию сторон заверен у нотариуса.