Банк России видит признаки перегрева на рынке ипотечного кредитования, сообщила глава ЦБ Эльвира Набиуллина, выступая на международном банковском форуме в Сочи.

"В ипотеке мы видим признаки перегрева. Ипотека растет темпами, если брать 12 месяцев, 30%. Это высокие темпы. Здесь, конечно, нас беспокоит и качество кредитов, и влияние их на рынке жилья", — сказала Набиуллина.

По предварительным данным ЦБ, в августе российские банки выдали ипотечные кредиты на рекордные 849 млрд рублей, что на 30% больше июльского показателя (в июле выдано 647 млрд рублей). Регулятор отмечал, что такой рост свидетельствует о перегреве рынка, но ЦБ ожидает, что к концу года темп несколько замедлится, в том числе, из-за роста ставок и действия макропруденциальных надбавок.

Как сообщалось, с 1 октября ЦБ повышает макропруденциальные надбавки по наиболее рискованным ипотечным кредитам. Регулятор ожидает, что это улучшит структуру кредитования и сделает рост в этом сегменте более сбалансированным.

Банк России отмечает уход банков от недобросовестных практик на рынке ипотеки, но видит элементы схемности, сказала глава ЦБ Эльвира Набиуллина на международном банковском форуме в Сочи, организованном Ассоциацией банков России.

"Я снова должна сказать о недобросовестных практиках на рынке ипотеки. Вы прекрасно знаете, вы, наверное, обращали внимание, на ипотеку от застройщика с нулевой ставкой. Сейчас видим, что сейчас такие совсем явные схемы ушли в прошлое", — сказала Набиуллина.

"После того, как мы закрутили регулирование, завышение цен не является таким сильным, как было раньше, но, тем не менее, есть элементы схемности", — добавила она.

В прошлом году широкое распространение получила так называемая "ипотека от застройщика" с экстремально низкими нерыночными ставками вплоть до 0,1%, которые достигались за счет завышения цены приобретаемой квартиры на 20-30%. Эту разницу застройщик затем в виде комиссии платил банку для компенсации его выпадающих доходов. Такие программы несут риски для заемщиков, банков, а также искажают общую статистику, что в итоге мешает принятию взвешенных решений всеми участниками, отмечал ЦБ.

Москва реализовала на торгах более 8 тыс. объектов недвижимости с начала года, сообщила пресс-служба столичного комплекса экономической политики и имущественно-земельных отношений.

"С января по август этого года в Москве было реализовано 8,6 тыс. различных объектов городского имущества", — рассказал и.о. заммэра столицы Владимир Ефимов.

По его словам, это здания и помещения под бизнес, участки для коммерческого использования и частного строительства, а также машино-места. Кроме того, власти выставляли права на торговлю в нестационарных объектах и размещение некапитальных сооружений. Всего в аукционах участвовали 35 тыс. претендентов.

Уточняется, что чаще всего реализовывали машино-места – около 7,1 тыс. лотов. На коммерческие объекты пришлось более 1 тыс. реализованных помещений и зданий, на нестационарные торговые объекты – 380, а на земельные участки – 70.

"Больше всего торгов состоялось на юго-западе столицы – здесь реализовано более 1,5 тыс. лотов. Вторыми по популярности стали Западный и Северо-Западный административные округа, где прошло по 1,4 тыс. процедур", — пояснил и.о. руководителя столичного департамента по конкурентной политике Иван Щербаков.

Цель каждого продавца — заключить сделку как можно быстрее и выгоднее. Но на деле при продаже дома ситуация выглядит иначе. Владельца ждут многочисленные звонки риелторов, ожидание, безрезультативные просмотры и в итоге снижение стоимости. Но может ли все сложиться по-другому? Давайте разбираться в этой статье.

Чтобы понять особенности, стоит провести сравнение с квартирами. В отличие от домов, продать их проще по ряду причин. Первая и главная в том, что дом никогда не продается отдельно от земельного участка. То есть в сделке участвуют сразу 2 объекта, а это увеличивает пакет документов.

На итоговую цену влияет множество факторов — от расположения и площади дома до качества отделки, технической оснащенности и благоустройства территории. И если квартиры практически всегда выставляются на продажу в пригодном для жизни состоянии, то особняки и коттеджи на деле могут оказаться полуразрушенными или недостроенными.

Те, кто ищет дом, дольше решают и больше сомневаются, выдвигают много требований. Плюс спрос на коттеджи ниже, что сказывается на затягивании продажи.

Способы быстрого и выгодного заключения сделки

Каждый владелец частного дома может заняться его продажей по одной из нижеприведенных схем.

Что влияет на стоимость?

На определение цены коттеджа, особняка или небольшого частного дома влияют десятки условий: месторасположение, ремонт, наличие хозпостроек, ландшафтный дизайн и пр. Выделим основные критерии:

• Район проживания. Дороже чистые безопасные локации с развитой инфраструктурой.
• Техническое состояние. Если дом не требует ремонта, у него хорошая крыша и проведены коммуникации, то цена возрастает.
• Юридическая чистота. Большая часть покупателей ищет жилье без обременений, с готовыми документами и желательно одним собственником.
• Инфраструктура. Если рядом есть детский сад, больница, школа, стоимость будет выше.
• Готовность к сделке. Недвижимость без жильцов пользуется большим спросом, так как после покупки можно въехать сразу.
• Сезон. Спрос на дома выше весной и осенью, а в летне-зимний период традиционно падает.

Опытные риелторы также учитывают и такие параметры, как цена сотки земли в районе, ширина и форма участка, тип грунта, возраст дома, природные условия, удаленность от промышленных предприятий, качество управления загородной территорией. В любом случае мы не советуем самостоятельно определять стоимость дома. Если она окажется больше рыночной, покупателей придется искать в разы дольше, если меньше - владелец потеряет прибыль. Поэтому лучше обратиться к профессиональным оценщикам.

Хозяин дома может определить только приблизительную цену, зайдя на сайты по продаже недвижимости и выбрав максимально похожие объекты. Можно пообщаться с соседями, если дом расположен в коттеджном поселке, и узнать, за сколько они купили жилье. Не забудьте учесть и сумму, которую вы потратили на ремонт и строительство, включить в нее стоимость участка. Расчет грубый, но позволяет хотя бы обозначить рамки.

Правила быстрой продажи

Следуя этим рекомендациям, вы убедитесь на личном опыте, как быстро продать дом:

1. Собираем и восстанавливаем документы.
   Покупатель должен быть уверен, что перед ним собственник дома и земли. В противном случае придется продавать или очень дешево, или долго ждать клиента. Что понадобится:
   • правоустанавливающая документация;
   • свидетельство о праве собственности, также подойдет выписка из ЕГРН;
   • техпаспорт на строение и план участка с указанием кадастрового номера;
   • для участка разрешение на капитальное строительство;
   • паспорт собственника и идентификационный код;
   • свидетельство о заключении брака владельца или другие бумаги с учетом ситуации (о разводе, о смерти);
   • разрешение от органов опеки, если в числе собственников несовершеннолетние;
   • кадастровые выписки;
   • отказ соседей с нотариальным заверением от права покупки доли в случае долевой собственности.
   Если чего-то не хватает, то бумаги можно восстановить. Главным же документом является свидетельство о праве собственности: договор дарения, купли-продажи, мены, право наследования, акт ввода дома в эксплуатацию. В случае потери можно запросить выписку из ЕГРН при условии, что объект внесен в реестр. Если его там нет, то придется обращаться в суд.
2. Делаем скидку до 3 %.
   Как выяснить приблизительную цену, мы рассказали выше. А чтобы ускорить процесс продажи, немного снизьте ее. Дальше же наблюдайте: если звонков много, то стоимость можно постепенно повышать. Если же практически никто не звонит, то сумму придется уменьшать. Иначе продавать дом придется долго.
3. Готовим объект к продаже: уборка и ремонт.
   До тех пор, пока кто-то проживает в доме, полноценно подготовить его к показам потенциальным покупателям проблематично. Поэтому желательно освободить квадратные метры. Если строение новое, то акцент делаем на территорию: косим траву, убираем хлам и мусор. Можно заказать экспертизу с тепловизионным обследованием.
   Дома с историей требуют тщательного подхода. Стоит убрать покосившиеся бытовки и хозпостройки, разобрать все старое и ненужное, навести порядок. Можно сделать косметический ремонт на пути покупателя: поправить забор, заменить окна или покрасить их. И будьте готовы отвечать на многочисленные вопросы: кто соседи и как давно построен дом, что в нем менялось и тепло ли зимой. Ответы должны быть конкретными.
4. Делаем фото и видео.
   Так вы сможете рассказать гораздо больше и об участке, и о прилегающих окрестностях, и, конечно же, о самом доме. А еще можно воспользоваться квадрокоптером или сделать скриншоты с Яндекс.Карт, чтобы указать значимые объекты поблизости. Любой подробный обзор экономит время клиента — впечатление будет полнее, а принятие решения проще.
5. Ориентируемся на целевую аудиторию.
   Ранее выведенная стоимость объекта нужна не только вам как продавцу, но и покупателю — глядя на сумму, он может принять решение о звонке и просмотре. Советуем постараться и составить уникальное рекламное объявление под разных людей. Одним важна тишина и природные пейзажи, поэтому описывайте рядом расположенные водоемы и лесные массивы, культурных соседей и облагороженные улицы. Другим нужна мобильность, поэтому указывайте расстояние до метро или автомагистрали, соседних городов. Не забудьте добавить пару строк о беседке с мангалом, охраняемой территории поселка, теплой бане.
6. Используем рекламу.
   Продавать дом можно на популярных площадках типа «Юла» и «Авито». Здесь множество людей, которые увидят ваше объявление и заинтересуются. Везде есть возможность платного продвижения и выбора определенного тарифа. Но чтобы такая реклама работала, следите за качеством продающей информации. Если звонков нет в течение 1 месяца, правьте описание, меняйте фотографии, снижайте цену. Для премиальных объектов разрабатывают отдельный сайт и запускают масштабную рекламную кампанию.

Этапы сделки

Все документы собраны, в доме и на участке наведен порядок. Теперь можно приступать к поиску покупателей.

Публикация объявления

Первый шаг на пути продажи дома. Для размещения пользуемся соцсетями, сайтами с недвижимостью.

Что писать:

• Основная информация. Касается площади участка и дома, расположения, готовности к въезду новых жильцов, состояния коммуникаций.
• Факты. Укажите материалы строительства и их преимущества, пропишите количество комнат и сколько человек по итогу смогут проживать в коттедже. Добавьте сведения о количестве собственников и наличии/отсутствии обременений.
• Подробнее про обстановку. Что из мебели остается и в каком она состоянии.
• Плюсы местоположения. Опишите район, места для отдыха и прогулок.
• Особенности инфраструктуры. Какие магазины рядом, есть ли школы, больницы, ближайшие остановки транспорта.

Данные подкрепляем фото и видео как внутри, так и снаружи строения. Снимаем в светлое время суток с разных ракурсов.

Показы

Назначив встречу, не опаздывайте на нее. Будьте общительны, открыты и вежливы. Это вызывает доверие. А еще лучше заранее приезжайте на объект, чтобы прибраться при необходимости и проветрить. Честно отвечайте на все вопросы, говорите и о преимуществах дома, и о его недостатках.

О чем точно могут спросить:

• статус участка — ИЖС, ЛПХ, СНТ;
• как вы стали собственником;
• все ли владельцы дома взрослые;
• проведено ли межевание;
• есть ли неучтенные наследники;
• кто прописан в доме;
• нет ли задолженностей по коммунальным услугам, арестов и прочих обременений.

Подписание договора купли-продажи

Перед тем, как заключить основной договор, оформите предварительное соглашение о внесении аванса или задатка. Так и вы, и покупатель будете уверены в серьезности намерений. Помните, что при продаже права на долю или при наличии несовершеннолетнего/недееспособного собственника потребуется заверение бумаг нотариусом. В предварительном соглашении пропишите номер телефона, мессенджеры и соцсети. Укажите предмет сделки, его цену и характеристики дома, сроки подписания основного договора и порядок расчета.

При выходе на сделку заключается договор купли-продажи. Расчет за объект может проходить в этот же момент. В документе указывают место, дату и тип сделки, имена сторон и их роли, паспортные данные участников и адреса проживания, цену. Не лишним будет и заполнение акта приема-передачи.

Регистрация перехода права собственности

Для этого нужно собрать пакет документов и приложить к нему заявление. Все это подается лично через Росреестр или МФЦ. Уплачивается госпошлина: для физических лиц 2000 руб., для юридических — 22 000 руб.

Расчеты

Здесь многое зависит от того, как вы договоритесь с покупателем и каким способом он будет рассчитываться. Если это наличные, то всю сумму можно получить уже в день сделки. Но у большинства могут быть ипотека, материнский капитал и пр. Поэтому посредником может выступать, например, банк — он либо переводит оставшуюся часть денег за дом, либо предоставляет доступ к банковской ячейке. Иногда в процессе может участвовать нотариус, который контролирует выполнение обязательств.

Налоги

Если вы владели домом менее 5 лет, придется уплатить налог на доход в размере 13 %. Если этот срок больше, то при продаже недвижимости платить в казну не нужно. Кроме того, от налога освобождены и те, кто владеет объектом более 3 лет при условии, что право собственности получено:

• в результате приватизации;
• до 2016 года;
• в наследство или в качестве подарка;
• при составлении договора пожизненной ренты.

И еще: если дом продан менее чем за 1 млн руб., то 13 % выплачивать тоже не придется.

В остальных случаях нужно дождаться окончания календарного года и оформить декларацию 3-НДФЛ. Форму можно взять на сайте ФНС или в одном из отделений службы. К декларации прикладывается справка о подтверждении дохода, например тот же договор купли-продажи. Весь пакет подается до 30 апреля, а налог уплачивается до 15 июля следующего года.

Что запомнить

Три актуальных вопроса

Могу ли я продать недострой с земельным участком?

Такая продажа занимает больше времени, но найти клиентов все же можно. Дом должен быть оформлен как объект незавершенного строительства с зарегистрированным правом собственности. Такой дом можно смело вносить в договор купли-продажи. В последующем новые жильцы по окончании строительства оформят акт о его вводе в эксплуатацию, скорректируют сведения в Росреестре и кадастровом паспорте.

Как продать участок с незарегистрированным домом?

Если объекта нет в Росреестре, то и право собственности на него не передается. Если только на словах. В договоре купли-продажи дом как таковой фигурировать тоже не будет, поэтому покупатель, по сути, владеет только землей. Из-за этого на сделку согласен далеко не каждый. Поэтому другого варианта, как зарегистрировать строение до момента продажи, попросту нет. Если на территории полуразрушенная конструкция, то проще ее снести, чтобы ни у кого не возникало лишних вопросов.

За какой временной промежуток реально продать дом?

Быстрее всего получить деньги за недвижимость можно при сотрудничестве с риелтором. Весь процесс занимает пару месяцев вместе с оформлением документов. Если у покупателя ипотека или материнский капитал, то это не менее 3 месяцев. При завышенной цене на строение продажа растянется как минимум на полгода. Мы советуем не спешить, ведь это неминуемо влечет за собой сильное снижение цены за коттедж. В остальном, чем активнее вы показываете дом, отвечаете на звонки, больше рекламируете, тем шансы на скорую сделку выше.

Материнский капитал – субсидия со строгим целевым назначением. Чаще всего ее используют для покупки недвижимости и улучшения жилищных условий. Рассматриваются варианты приобретения квадратных метров сразу или в ипотеку. Разрешается вкладывать маткапитал в жилье на этапе его строительства или покупать готовые апартаменты. Независимо от выбранного варианта, обязательным условием при использовании денег, выданных государством при рождении или усыновлении ребенка, является выделение детской доли. Этот нюанс обязателен, но в дальнейшем при желании продать квартиру или совершить по ней любую другую сделку могут возникнуть трудности.

Можно ли продать квартиру с материнским капиталом и что при этом надо учесть, расскажут специалисты «Московской Городской Службы Недвижимости».

Детские доли: как выделяют и сколько положено

Основная трудность заключается в том, что среди собственников имеются дети. Однако сложно совершенно не означает, что невозможно. Только для этого нужно будет приложить больше усилий. Поэтому давайте более детально рассмотрим, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и последовательность шагов, которые являются обязательными при заключении подобной сделки.

В случае использования государственных денег при приобретении квартиры родители обязуются выделить каждому члену семьи определенную долю, особенно детям. При покупке уже готового жилья выделение долей осуществляется сразу. Однако, если материнским капиталом дом или квартира оплачиваются еще на момент непосредственно строительства, или же были привлечены кредитные средства, то эта процедура осуществляется после сдачи квартиры или выплаты ипотеки. При этом ограничение заключается в распоряжении жилплощадью, которая принадлежит несовершеннолетним. Подобные сделки тщательно контролируют органы опеки и попечительства. Именно поэтому столь актуальным является вопрос, можно ли продать квартиру с материнским капиталом.

Поиск подходящих вариантов

Жилую площадь, купленную на материнский капитал, надо разделить вместе с детьми. Каждому члену семьи, включая ребенка, полагается выделить свою долю:

• в случае покупки готового жилья детей можно сразу включать в число приобретателей и, соответственно, будущих собственников;
• если родители хотят использовать деньги от государства для приобретения квадратных метров на этапе строительства дома за собственные или кредитные средства, то данная процедура должна выполняться после того, как застройщик сдаст квартиру в эксплуатацию или оформленная на нее ипотека будет полностью выплачена.

Доля рассчитывается по вложенной сумме, но должна соответствовать требованиям Жилищного кодекса, в котором прописано, что на каждого человека должно выделяться от 10 до 18 кв.м. Самым удобным способом является раздел недвижимости в равных долях на всех членов семьи.

Продажа и приобретение жилплощади, принадлежащей несовершеннолетним собственникам, представляет серьезный юридический вопрос. Купля-продажа такой недвижимости находится под строгим контролем государства, в частности органов опеки и попечительства.

В каких случаях квартира может быть продана

Купив квартиру под материнский капитал, ее новые владельцы должны понимать, что до достижения детьми совершеннолетия, просто так продать ее не удастся. Чтобы сделка была одобрена, нужны веские причины. Например, контролирующие органы могут пойти навстречу родителям, если ребенку, являющемуся одним из собственников жилья, срочно потребовалось дорогостоящее лечение. В других случаях квартиру можно обменять или продать с гарантией одновременного приобретения новой жилплощади.

Чтобы оформить отчуждение собственности, принадлежащей несовершеннолетним лицам, необходимо соблюсти некоторые условия. Продать квартиру, частично оплаченную маткапиталом, могут разрешить, если:

• в новом жилье дети получат в собственность такую же или большую долю;
• купля продажа запланирована с целью улучшения жилищных условий (например, переезд из провинции в город или из окраин в центр);
• жилье, купленное на материнский капитал, уступает по комфорту тому, которое родители хотят купить сейчас;
• стоимость нового дома или квартиры выше стоимости жилья, приобретенного на материнский капитал.

Важно, чтобы родители могли гарантировать и документально подтвердить одновременную покупку новой жилплощади. Кроме того, получить разрешение можно при выделении детям равнозначных долей в другой недвижимости, собственниками которой являются родители. Еще один альтернативный вариант – открытие счета в банке и внесение на него оценочной стоимости детской доли. Счет при этом открывается на имя ребенка, который сможет воспользоваться им только по достижении совершеннолетия.

Как согласовать сделку с госорганами

Разрешение органов опеки и попечительства – то, без чего продажа квартиры, купленной на материнский капитал, невозможна. Только их представители могут однозначно ответить, реально ли продать жилплощадь, частично оплаченную деньгами от государства. Обойтись без посещения данного контролирующего органа можно лишь по достижению ребенком совершеннолетия. Но до этого момента, если вы решили продавать старую и приобретать новую жилплощадь, в орган опеки и попечительства надо подать:

• свидетельства о рождении детей или их паспорта;
• документы, удостоверяющие личность родителей;
• бумагу, которая обосновывает отсутствие одного из родителей (свидетельство о расторжении брака, свидетельство о смерти, документ о лишении родительских прав);
• бумаги, подтверждающие право собственности на продаваемую недвижимость;
• справку о составе семьи с перечнем прописанных в квартире лиц;
• техническую документацию, кадастровый и поэтажный план, экспликацию;
• заявление, оформленное по инструкции и действующим нормам.

Также нужен документ о погашении ипотеки или справка о том, сколько времени вам предстоит еще выплачивать ее. Чтобы продать квартиру, погашенную маткапиталом, могут потребоваться и другие бумаги. Разобраться в вопросе, получить разрешение и правильно оформить договор вам помогут юристы нашей компании. Получить консультацию можно при личной встрече в офисе в Москве или по телефону.

Источники информации:

1. Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 (ред. от 16.04.2021) «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий»
2. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.06.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2021)
3. Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 30.04.2021) «Об опеке и попечительстве»
4. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2021)

Большинство владельцев квартир мало что знает о возможности посуточной сдачи. По оценкам экспертов такая аренда может приносить в 1,5–2 раза больший доход по сравнению с долгосрочным наймом. Это отличная альтернатива отелям, при которой жилье арендуется на срок от пары дней до нескольких месяцев. И именно с этим часто связаны опасения: кто-то боится заселения нелегальных рабочих, другие — организации мини-хостелов. Ниже разбираемся, так ли это и можно ли законно сдавать недвижимость на краткосрочный период, сколько на этом можно заработать и как построить процесс грамотно.

Что говорит закон?

Законодательством не запрещена сдача в аренду как жилой, так и коммерческой недвижимости. Соответствующие положения прописаны в Гражданском кодексе, ст. 35. Собственник не столкнется с какими-либо проблемами, если будет вовремя платить налоги и исключит конфликты с соседями.

Сдавать можно даже апартаменты, которые по закону являются нежилой недвижимостью. И требования в этом случае те же — вежливость и финансовая ответственность. Разница лишь в документах — квартиры сдают по договору найма, а апартаменты — по договору аренды.

На сдачу квартиры в аренду посуточно никаких запретов тоже не наложено. Более того, она подойдет для подобной сделки, даже если чужая. Правда, в этом случае стороны заключают договор субаренды.

Кроме ГК, рынок краткосрочной аренды регулирует Постановление правительства № 1417 от 07.11.2019. Согласно ему, на квартиры накладывается запрет в части предоставления гостиничных услуг, что в первую очередь направлено на регулирование сегмента туристического жилья. Проще говоря, содержать хостелы и мини-отели можно только в нежилом фонде при условии наличия систем противопожарной безопасности, охранной сигнализации и надежной звукоизоляции.

Отметим, что проблемы с законом возникнут в том случае, если квартира была сдана посуточно сразу нескольким гражданам без их временной регистрации и заключения договора. Подобный бизнес будет отнесен к сфере гостиничных услуг со всеми вытекающими последствиями.

Страхи и «подводные камни» посуточной аренды

Большинство владельцев квартир наотрез отказываются от посуточной сдачи. В числе причин и организация хостелов, и высокая амортизация бытовой техники, и быстрый износ квадратных метров. Так ли это? Давайте сравнивать:

Выводы напрашиваются сами собой. Однако важно понимать, что не каждая квартира подойдет для сдачи в аренду посуточно. По сути, она выступает лицом того, кто ее предлагает, а потому на регулярной основе требуется капитальная уборка помещений, в которую входит и чистка ковров, и мытье окон, и стирка штор. Обстановка должна быть уютной, комфортной и стильной, а необходимые предметы — под рукой. Это позволяет создать у человека ощущение, что он находится дома. Если этого не будет, бизнес станет убыточным — гость сразу же начнет думать о том, как снять квартиру на сутки у кого-то другого.

Управление квартирой: разбираемся в особенностях

У тех, кто решился на сдачу квартиры посуточно, возникает множество вопросов, с чего начать.

В первую очередь определяем, соответствует ли ваше жилье вышеперечисленным требованиям к чистоте, уюту и комфорту. Современные тенденции таковы, что спросом пользуются объекты в центре города, вблизи с туристическими достопримечательностями и в пешей доступности от станций метро. Востребованы и квартиры, расположенные недалеко от крупных офисных и медицинских центров.

Неизменно популярны однушки. Большое жилье для посуточного проживания выбирают гораздо реже и по большей части для проведения вечеринок, а это уже серьезные риски для владельца квадратных метров. Плюс стоить она будет дороже, а потому и окупаться дольше.

И само собой особое внимание уделяется обстановке. Хорошо, если ваша квартира выделяется среди остальных предложений современным ремонтом и необходимым оснащением. Сдать недвижимость в «бабушкином» стиле практически нереально.

Недвижимость удовлетворяет этим требованиям? Тогда можно искать арендаторов. Где и как:

• Самостоятельно. Размещаете соответствующее объявление на специализированных сайтах, таких как «Авито», «ЦИАН», «Яндекс.Недвижимость». Это бесплатно.
• Обратиться к риелторам. Заплатив за их услуги, поиск арендатора перестает быть вашей заботой. Но помним, что содержание недвижимости и общение с соседями на плечах собственника.
• Заключить договор доверительного управления. Специализированное агентство берет управление на себя — от поиска арендатора до приведения помещений в порядок. Это отличный вариант для занятых людей и новичков на этом рынке. Вас не коснется рутина, но за это придется заплатить как минимум 20 % от полученной прибыли либо сразу выставляется фиксированная сумма. Тем не менее собственник даже в этом случае зарабатывает больше, нежели при длительной аренде.

Рекомендуем так же решить вопрос по страхованию Недвижимости и имущества находящегося в нём, особенно если вы остановили свой выбор на первых двух вариантах.

Как только этот момент улажен и жильцы найдены, следующий этап — подписание договора.

Он обязателен и при долгосрочной, и при посуточной аренде недвижимости. Составляется в простой форме, не требует удостоверения у нотариуса и государственной регистрации. Но важно учесть следующие нюансы:

Налогообложение

Сдаете ли вы квартиру на длительны или короткий период — платить налоги обязательно. Ставка зависит от статуса собственника: физлицо, ИП или самозанятый. Два последних помогают в снижении налога. Сравните:

• если сдать жилье как физическое лицо, то нужно заплатить НДФЛ 13 % от прибыли;
• индивидуальный предприниматель на УСН исчисляет налог по ставке 6 %;
• самозанятый платит сбор в 4 % при условии, что проживающий гость является физлицом. При подписании договора с компанией, то есть с юридическим лицом, ставка равна 6 %.

Неуплата налогов наказывается штрафом. Обычно его размер составляет 20 % от суммы задолженности. Но может быть и 40 %, если в суде будет доказано, что вы уклонялись от уплаты преднамеренно. И да — налоги тоже придется заплатить.

О выгодах и рисках

На посуточную сдачу квартиры соглашаются в первую очередь ради заработка. И здесь он может быть ощутимым. Если жилье загружено в течение всех 30 дней, то есть на протяжении месяца, то итоговая сумма превышает полученную от долгосрочной аренды в 2–4 раза. Плюс играет роль и такая закономерность: чем ниже стоимость жилья на долгий период, тем выгоднее посуточная сдача.

Правда, нельзя сбрасывать со счетов площадь недвижимости и ее состояние, локацию, коммунальные платежи, затраты на рекламу и продвижение объявления. Расходы меньше на однокомнатные и квартиры-студии, что обусловлено их компактностью. Однако есть и объекты, пользующиеся спросом у семей и небольших компаний, которые проводят вместе выходные. Обычно они расположены в курортных городах и по Золотому кольцу.

По этим причинам опытные арендодатели имеют в своем арсенале сразу несколько предложений, способных закрывать потребности потенциальных арендаторов. И опять же: чем объектов больше, тем выше затраты на уборку и ремонт.

А чтобы получать стабильный заработок, важно заранее оценить тех, кто смог бы стать вашим гостем:

• Рядом университеты? Тогда выгоднее сдать квадратные метры на долгий период преподавателям и студентам.
• Если поблизости есть бизнес-центры и крупные медицинские учреждения, то посуточная аренда подойдет для привлечения командированных и пациентов.
• При наличии достопримечательностей или расположения жилья в исторической части города можно рассчитывать на туристов.

Нарисовав такой портрет, вы сможете легче адаптировать недвижимость под потребности арендатора. А это положительный отзыв от них на сайтах и повышение интереса к самой квартире.

Шансы на высокую загрузку повышаются при наличии в объявлении качественных, а главное — соответствующих реалиям, фото с интерьером. Плюсом будут чистый подъезд, бесплатный wi-fi, хорошие виды из окна.

Но даже при соблюдении всех этих постулатов, сулящих казалось бы сплошные выгоды для собственника, никто не отменяет риски, которые сопровождают подобного рода сделки. О каких особенностях нужно знать:

• От вас потребуется полная вовлеченность в процесс, только так краткосрочная аренда приносит хороший доход. Нужно всегда быть на связи, общаться с постояльцами, помогать им в решении проблем, выбирать клининговый персонал и координировать его работу. А еще регулярно обновлять объявления и продвигать их, отвечать на вопросы и отзывы. Трудов немало, но при грамотном подходе они окупаются.
• Имеет место сезонность. Наибольший интерес к посуточным квартирам наблюдается в майские праздники и новогодние каникулы. А вот осень, наоборот, — период затишья. Если взять 2020 год, то из-за пандемии коронавируса рынок Москвы и других крупных городов был парализован все 12 месяцев. Это надо учитывать на будущее.
• Никто не отменяет риски порчи имущества. Особенно если в квартире прошла шумная вечеринка. Случается кража и посуды, и бытовых приборов. В качестве страховки советуем составлять акт приема-передачи, где будут фото и опись всех вещей и предметов. А также сделайте снимки жилья до заселения гостей. Тогда проще обратиться в суд и получить компенсацию за причиненный ущерб. Либо же можно брать со съемщика залог, который в случае чего покроет мелкие расходы.
• Не всегда можно избежать конфликтов с соседями. Поэтому лучше заранее переговорить с ними и предупредить, что жильцы будут меняться. Так вы успокоите людей, и они не будут так остро реагировать на происходящее, если все в рамках общественного порядка и соблюдения закона о тишине. Избежать таких разговоров можно, если квартира находится на 1 этаже. Остальных жильцов в этом случае мало беспокоят постоянно приезжающие с чемоданами.

7 полезных советов

Совет № 1: Устраняем в квартире поломки, проводим косметический ремонт и генеральную уборку. Интерьерный декор должен быть продуманным, но ненавязчивым. В первую очередь акцент на практичность и удобство.

Совет № 2: Стираем и хорошо сушим текстиль, постельное белье. Они должны лежать в шкафу аккуратной стопкой, ни в коем случае не быть влажными. В идеале иметь несколько комплектов, чтобы у всех гостей была свежая постель.

Совет № 3: Чистота — ваш главный друг. В квартире не должно быть пыли и посторонних запахов.

Совет № 4: Арендаторам нужен тот же набор, что предлагается и в гостинице. А это кровать, обеденный стол + стулья, диван, шкаф, прикроватная тумба. На кухне должна быть возможность приготовить и разогреть еду. Из посуды пригодятся кастрюля, сковорода, чашки, тарелки, ножи, разделочная доска, чайные и столовые приборы.

Совет № 5: Комплект техники состоит из холодильника, телевизора, СВЧ-печи, фена. Не лишней будет духовка, особенно если в квартире остановится семья.

Совет № 6: Не забываем о расходниках — туалетной бумаге, геле для душа, мыле, чае, сахаре, соли и растительном масле. Все сложите в закрывающийся шкафчик, чтобы избежать визуального шума.

Совет № 7: Никаких личных вещей собственника, а уж тем более ценностей, в такой квартире быть не должно.